La nueva Ley Hipotecaria aprobada ayer traspone una directiva europea y con ella, se espera reducir la litigiosidad bancaria. Su entrada en vigor está prevista para marzo, una vez superada su tramitación en el Senado. Éstas son las principales novedades que introduce en el mercado hipotecario.
El banco pagará los gastos de formalización. Por ley, y por primera vez en más de 20 años, las entidades financieras tendrán que correr con todos los gastos de formalización de la hipoteca, excepto el de tasación, que pagará el futuro hipotecado. Es decir, pagarán el coste de notario, registro, gestoría y el impuesto hipotecario. La obligación tributaria no está regulada por esta ley, sino vía Real Decreto. Las cajas rurales también deberán pagar este tributo, según recoge el articulado del Proyecto de Ley.
Las subrogaciones dejarán de estar libres de impuestos. Mover el préstamo de banco dejará de estar exento tributariamente. Los gastos generados por la operación se prorratearán entre las dos entidades financieras en función de la duración del crédito y del momento en el que se produzca la subrogación. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses. De este modo, las subrogaciones dejarán de estar mejor tratadas fiscalmente que las hipotecas nuevas.
Comisiones de amortización más baratas. En las hipotecas variables, la cancelación de deuda estará gravada con una comisión del 0,25% sobre lo amortizado si es a partir del tercer año o del 0,15% si es a partir del quinto. En la legislación actual, el banco cobra un 0,5% los primeros cinco años y un 0,25% a partir del sexto. La rebaja es más sustantiva en las hipotecas a tipo fijo. El máximo que se podrá cobrar será un 2% sobre lo amortizado durante los primeros 10 años del préstamo y un 1,5% si se realiza después.
Un año de impagos para instar el proceso previo al desahucio. La nueva normativa impide a un banco iniciar un proceso de ejecución hipotecaria, el que antecede al desahucio, hasta que un cliente impague 12 cuotas del préstamo o el equivalente al 3% del principal del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca (15 cuotas impagadas o el 7% del principal si es en la segunda mitad). Hasta ahora, el banco podía iniciar este proceso si el cliente dejaba de abonar 3 cuotas, aunque en la práctica nunca se iniciaba antes de 7 u 8 meses. La nueva ley no afecta a los procesos de ejecución ya iniciados y que están paralizados en los tribunales europeos. Las dos partes podrán incorporar al contrato la posibilidad de la dación en pago si así lo acuerdan. En estos casos, lo lógico es que las condiciones del préstamo sean más caras que en otro sin esta característica.
El notario deberá asesorar gratis al hipotecado. La ley establece que el consumidor debe tener acceso al borrador del contrato de hipoteca diez días antes de la firma y a recibir asesoramiento gratuito por parte del notario, que debe asegurarse de que el cliente entiende todas las cláusulas.
Se abarata la conversión de una hipoteca variable en otra a tipo fijo. Para incentivar la segunda, la normativa fija una comisión máxima para el traspaso del préstamo 0,15%, inferior al 0,25% del borrador inicial.
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