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• 8 de febrero de 2017

Por qué cuatro vías te puede encarecer el banco las nuevas hipotecas

El precio de las hipotecas ha empezado a subir en España, Entidades como Bankinter, BBVA y Banco Sabadell han elevado en las últimas semanas los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo en alrededor de 20 puntos básicos. Los expertos creen que tras la sentencia sobre las cláusulas suelo y la que obliga a las entidades a asumir una parte de los gastos de formalización de los préstamos, estas subidas se trasladarán al conjunto de la oferta hipotecaria.

Por lo tanto, quienes vayan a contratar una hipoteca ahora tendrán que extremar las precauciones, ya que los bancos tienen muchos mecanismos para elevar el precio además del más obvio que es el tipo de interés. ¿Cómo y dónde pueden subir las entidades el coste de los prestamos?

-Comisión de apertura. Es la más común, tanto en las hipotecas a tipo fijo como en las mixtas y a tipo variable. Normalmente, supone un porcentaje sobre el importe de la hipoteca, aunque en algunos casos las entidades establecen una cantidad mínima.

Varios bancos están estudiando introducir o elevar el coste de esta comisión que ya cobran bancos como BBVA, Santander, Bankoa, Sabadell o Kutxabank y que se sitúa en una horquilla muy amplia entre el 0,25% y el 1,5% del importe solicitado.

Actualmente, bancos como Liberbank, Bankia (el pasado día 11 de enero anunció la eliminación de todas las comisiones de su oferta hipotecaria) o ING, que tienen hipotecas muy competitivas, no cobran apertura. El banco naranja ha sido pionero en España con su política de préstamos sin letra pequeña.

-Comisión por riesgo de tipos de interés. Se aplica sobre todo a las hipotecas a tipo fijo, cuya contratación no deja de crecer y que ya suponían en noviembre el 31,8% de la nueva producción.

Esta comisión la establece el banco y se aplica cuando se amortiza anticipadamente (de forma total o parcial) un préstamo. El coste puede llegar a ser del 5%, aunque salvo en el caso de Banco Santander ninguna entidad supera actualmente el 1,50%.

Puede ser una de las fórmulas que fomenten los bancos para compensar la subida de costes que suponen las últimas sentencias judiciales. En la práctica, esta comision supone que el prestatario indemniza al banco en el caso de una pérdida si los tipos de mercado son menores de los que el cliente está pagando cuando decide amortizar.
Se trata de una comisión peligrosa para el cliente. No solo encarece el coste, sino que dificulta la posibilidad de cambiar de banco y se solapa con la comisión de desestimiento, que está limitada a un 0,50% los cinco primeros años y a un 0,25% el resto.

-Tipo fijo inicial. Aunque la hipoteca sea variable, cada vez son más las entidades que exigen un tipo de interés inicial fijo para protegerse durante un tiempo del euribor (cerró el mes de enero en el -0,095%) negativo.

Entre las mejores ofertas del mercado, entidades como Liberbank y BBVA aplican (ver cuadro) un tipo fijo inicial a sus hipotecas variables que alcanza el 1,75% durante 24 meses. Por su parte, Kutxabank reduce el plazo a un año con un tipo de interés del 1,40%. Pero el margen aun es amplio para las entidades ya que, por ejemplo, Popular cobra hasta un 2% el primer año.

Para los bancos, se trata de una condición muy ventajosa y cada vez más utilizada. En el período inicial de la hipoteca es cuando más intereses se pagan y cuando menos capital se amortiza, por lo que los bancos se aseguran unos ingresos estables al principio.

-Vinculación. Es otro de los grandes comodines de la banca para encarecer el precio de las hipotecas. En general, las exigencias son ya muy elevadas en los préstamos más competitivos del mercado.

El grueso de las ofertas exige la domiciliación de la nómina o la pensión y de recibos además de los seguros de hogar y vida. Es en la obligación de realizar un gasto mínimo con tarjetas de crédito, que en algunos casos llega a los 3.000 euros al año, donde los bancos aún tienen margen para elevar las exigencias de vinculación de los futuros poseedores de una hipoteca.

Otra de las condiciones de moda en la oferta hipotecaria española es la obligación de relizar aportaciones a planes de pensiones de la entidad. Es el caso de BBVA, Popular, Liberbank , Kutxabank, o Bankinter. Menos habitual es la exigencia de contratar fondos de inversión, que sin embargo podría extenderse en un nuevo escenario para el mercado hipotecario español.

FUENTE: EXPANSION